Šta trebate znati prije nego iznajmite stan u BiH?

ZKS Portal29-Jan-2025

Iznajmljivanje stana može biti uzbudljivo, ali i izazovno iskustvo. Kako biste izbjegli nepredviđene probleme i osigurali siguran i povoljan najam, važno je poznavati svoja prava, obaveze i ključne stavke ugovora o najmu. U ovom vodiču ćemo vam detaljno objasniti sve što trebate znati prije nego što potpišete ugovor i preuzmete ključeve svog novog stana.

1. Prava i obaveze zakupca

Zakupac (stanar) u Bosni i Hercegovini ima određena zakonska prava, ali i obaveze koje mora ispuniti tokom trajanja ugovora o najmu.

Prava zakupca:

Pravo na sigurno stanovanje – stanodavac ne može neovlašteno ulaziti u stan ili ga izbaciti bez pravnog osnova.
Pravo na poštovanje ugovora – stanodavac mora ispuniti sve obaveze navedene u ugovoru (npr. osigurati funkcionalne instalacije i opremu).
Pravo na povrat depozita – ako nema štete u stanu, stanodavac mora vratiti depozit nakon isteka najma.
Pravo na produženje ugovora – ako stanar redovno plaća kiriju i poštuje pravila, ima pravo pregovarati o produženju najma.

Obaveze zakupca:

Redovno plaćanje kirije – zakupac mora plaćati kiriju u dogovorenom roku.
Održavanje stana – stanar mora koristiti stan na odgovoran način i ne može vršiti značajnije preinake bez odobrenja vlasnika.
Poštivanje kućnog reda – u zgradama važe kućni red i stanar ga mora poštovati.
Plaćanje režijskih troškova – u zavisnosti od ugovora, stanar može biti obavezan da plaća režije.

2. Ključne stavke u ugovoru o najmu

Potpisivanje ugovora o najmu je ključan korak koji štiti i zakupca i stanodavca. Prije nego što ga potpišete, obavezno provjerite sledeće stavke:

A. Trajanje najma

Da li se ugovor potpisuje na određeno ili neodređeno vrijeme?
Postoji li automatsko produženje nakon isteka ugovora?

B. Visina kirije i uslovi plaćanja

Kada se plaća kirija (npr. prvi ili petnaesti u mjesecu)?
Na koji način se plaća – gotovinski, putem banke ili online transferom?
Da li je stanodavac u obavezi izdati priznanicu?

C. Depozit

Koliki je iznos depozita (obično u visini jedne do dvije mjesečne kirije)?
Pod kojim uslovima se vraća depozit?
Da li stanodavac može zadržati depozit zbog neplaćenih režija ili oštećenja?

D. Troškovi režija

Ko plaća struju, vodu, internet, komunalije i grijanje?
Da li su režije uključene u kiriju ili se plaćaju odvojeno?
Kako se dijele troškovi ako u zgradi postoji centralno grijanje?

E. Mogućnost raskida ugovora

Koji je otkazni rok (standardno 30 dana)?
Da li postoji penala za prijevremeni izlazak iz stana?
Da li je potrebna pisana obavijest o raskidu?

3. Provizija i dodatni troškovi

Ako unajmljujete stan putem agencije, možda ćete morati platiti proviziju. Standardna provizija u BiH je jedna mjesečna kirija ili 50% od iznosa kirije, ali se može razlikovati zavisno od dogovora.

Dodatni troškovi koje trebate uzeti u obzir:

Osiguranje stana (nije obavezno, ali je korisno).
Popravke i održavanje – definisati ko plaća manje popravke.
Namještaj – da li stan dolazi potpuno namješten, polunamješten ili prazan?

4. Savjeti za sigurnu i povoljnu najamnu nekretninu

Kako biste pronašli siguran i povoljan stan, pratite sledeće savjete:

✅ Provjerite legalnost nekretnine – Stanodavac treba imati dokaz o vlasništvu stana.
✅ Pazite na prevare – Ako vam neko traži da unaprijed platite depozit bez pregleda stana, budite oprezni.
✅ Pogledajte stan prije potpisivanja ugovora – Provjerite stanje instalacija, prozora, vrata i opreme.
✅ Pregovarajte o cijeni – Ponekad stanodavci mogu sniziti kiriju ili uključiti režije u cijenu.
✅ Slikajte stanje stana pri useljenju – Ovo može biti ključan dokaz za povrat depozita.

Zaključak

Iznajmljivanje stana u BiH može biti jednostavan proces ako poznajete svoja prava i obaveze. Dobro proučite ugovor, dogovorite se sa stanodavcem o svim detaljima i obavezno sve stavite na papir. Planiranjem i pravilnim informisanjem izbjeći ćete nepotrebne probleme i osigurati sebi ugodan boravak u novom stanu.