Koliki je porez na nekretnine u Bosni i Hercegovini?

ZKS Portal09-Apr-2025

Kupovina ili prodaja nekretnine u Bosni i Hercegovini (BiH) ne uključuje samo cijenu kvadrata – važan segment svakog takvog procesa su i porezi. Pitanje „Koliki je porez na nekretnine?“ jedno je od najčešćih koje postavljaju kako domaći, tako i strani kupci. U ovom vodiču pojašnjavamo vrste poreza koji se mogu pojaviti prilikom kupovine, prodaje ili posjedovanja nekretnine u BiH, te varijacije između entiteta – Federacije BiH, Republike Srpske i Brčko Distrikta.

1. Porez na promet nepokretnosti (kupoprodaja)

Federacija BiH

U FBiH se ne plaća PDV (porez na dodanu vrijednost) na kupovinu rabljenih nekretnina između fizičkih lica. Umjesto toga, plaća se:

Porez na promet nekretnina:
- Stopa: 5% od ugovorene cijene nekretnine.
- Obveznik: Kupac (u većini kantona).
- Rok: Obično u roku od 15 dana od zaključenja ugovora.
  Napomena: Porez se obračunava na procijenjenu tržišnu vrijednost ako je ugovorena cijena sumnjivo niska.

Republika Srpska

U RS također ne postoji PDV kod fizičkih lica, ali postoji sličan porez:

Porez na promet nekretnina:
- Stopa: 3% (niža nego u FBiH).
- Obveznik: Kupac.
- Plaća se: Po upisu u katastar i gruntovnicu.

Brčko Distrikt

Stopa: 3% na promet nepokretnosti.
Obveznik: Kupac.
Posebnost: Potrebno je ovjeriti ugovor kod notara i prijaviti transakciju Poreznoj upravi Distrikta.

2. PDV na novogradnju

Ako kupujete novu nekretninu direktno od pravnog lica (npr. investitora), plaća se PDV:

Stopa: 17% na ukupnu cijenu (BiH zakon o PDV-u).
Primjenjuje se: Na prvu prodaju stana, kuće ili apartmana.
Kupac ne plaća dodatno porez na promet u ovom slučaju, jer je PDV već uključen.

3. Godišnji porez na imovinu / nekretnine

U većini slučajeva vlasnici nekretnina plaćaju godišnji porez na imovinu. On varira po entitetima i općinama.

Federacija BiH

U većini kantona još uvijek nije uveden klasični porez na imovinu, iako postoje razne takse (komunalne, naknade itd).
Pojedini kantoni razmatraju uvođenje.

Republika Srpska

Porez na nepokretnosti:
- Stopa: 0,20% godišnje od procijenjene vrijednosti.
- Obveznik: Vlasnik nekretnine.
- Plaća se: Jednom godišnje.

Brčko Distrikt

Porez na imovinu je obavezan:
- Visina zavisi od lokacije, površine i namjene objekta.

Dodatni troškovi koje treba znati

Notarske takse (zavisno od vrijednosti ugovora)
Trošak upisa u zemljišne knjige
Prevodilac (ako je uključen strani državljanin)
Procjena vrijednosti nekretnine (ako traži Porezna uprava)

Savjeti za kupce i prodavce

Uvijek budite informisani o pravilima u vašoj lokalnoj općini ili kantonu jer se praksa može razlikovati.
Provjerite da li je PDV već uračunat u cijenu kod novogradnje.
Zatražite potvrdu o izmirenim obavezama prije kupovine nekretnine.
Angažujte notara koji poznaje lokalne propise i može vas pravno zaštititi.

Zaključak

Porezi na nekretnine u BiH su relativno jednostavni, ali se razlikuju po entitetima i vrsti transakcije. Bilo da kupujete stan, kuću ili zemljište – informisanost o poreznim obavezama može vam uštedjeti novac i izbjeći komplikacije.

Ako želite bezbrižno oglašavanje ili pretragu nekretnina, ZKS.ba je vaša pouzdana platforma za povezivanje s pravim ljudima, bez skrivenih troškova i posrednika.

Napomena:
Informacije sadržane u ovom tekstu pripremljene su u informativne svrhe, s ciljem pružanja općeg pregleda važećih zakonskih okvira, propisa, tarifa i drugih relevantnih informacija koje su bile dostupne na dan pisanja. Uloženi su razumni napori kako bi sadržaj bio tačan i ažuran, ali ne možemo garantovati potpunu preciznost zbog mogućih kasnijih izmjena zakona, podzakonskih akata, administrativne prakse ili lokalnih tumačenja.

Autor ne preuzima odgovornost za bilo kakvu direktnu ili indirektnu štetu, greške ili propuste koji bi mogli nastati oslanjanjem na ovdje navedene informacije. Preporučuje se da se prije donošenja bilo kakvih pravnih, finansijskih ili poslovnih odluka konsultujete s relevantnim stručnjacima, poput advokata, notara, poreznih savjetnika ili nadležnih institucija.