Porez na promet nepokretnosti u Federaciji BiH: Vodič kroz kantonalne propise

ZKS Portal29-Apr-2025

U Federaciji Bosne i Hercegovine porez na promet nekretnina predstavlja važan fiskalni instrument koji je decentraliziran i reguliran na razini kantona. Svaki kanton definira vlastiti zakonski okvir koji uključuje: predmet oporezivanja, poreznog obveznika, osnovicu, stopu i eventualna porezna oslobađanja. Ovakav pristup stvara razlike u poreznim pravilima između kantona, što potencijalni investitori, kupci i prodavači nekretnina moraju pažljivo razmotriti prilikom donošenja odluka.

U nastavku donosimo pregled poreznih propisa koji se odnose na promet nekretnina u svih deset kantona Federacije BiH, s ciljem osiguranja transparentnosti i lakšeg snalaženja svih učesnika na tržištu nekretnina. Ovo je posebno važno za agencije za nekretnine, investitore, developere i fizičke osobe koje planiraju kupoprodaju ili ulaganja u nekretnine na području Federacije.

Kanton Sarajevo

PREDMET OPOREZIVANJA

U Kantonu Sarajevo, predmet oporezivanja čini svaki prenos vlasništva na nekretninama, osim prenosa putem nasljeđa i poklona. Nekretninama se smatraju zemljišta svih vrsta i građevinski objekti, uključujući stambene, poslovne, industrijske i specijalizirane objekte (npr. turističke, ugostiteljske, sportske i druge).

POREZNA OSLOBOĐENJA

Od plaćanja poreza na promet nekretnina oslobođeni su:

Državni organi, javne ustanove, diplomatska i konzularna predstavništva (uz uslov reciprociteta) te vjerske zajednice koje kupuju nekretnine za svoje potrebe.
Promet nekretnina u postupcima privatizacije, eksproprijacije, arondacije, dosjelosti, poništenja ugovora, komasacije, te u okviru statusnih promjena privrednih društava.
Kupovina nekretnine za rješavanje stambenog pitanja od strane boračkih kategorija, mladih osoba do 38 godina starosti i korisnika leasinga.
Promet nekretnina za potrebe poduzetničkih inicijativa po odluci općinskog vijeća.

POREZNI OBVEZNIK

Porezni obveznik je:

Kupac nekretnine,
Osoba koja u zamjeni stiče nekretninu veće vrijednosti,
Sticatelj idealnog dijela nekretnine,
Davalac izdržavanja u ugovoru o doživotnom izdržavanju.

POREZNA OSNOVICA I POREZNA STOPA

Osnovicu poreza čini prometna vrijednost nekretnine koju određuje tročlana općinska komisija na osnovu zakonskih kriterija. Standardna stopa poreza iznosi 5%.
Kod ugovora o doživotnom izdržavanju, stopa varira od 0% do 10%, zavisno od trajanja izdržavanja.

Bosansko-podrinjski kanton Goražde

PREDMET OPOREZIVANJA

U Bosansko-podrinjskom kantonu Goražde, predmet oporezivanja obuhvata prodaju, zamjenu i svaki drugi prenos vlasništva na nepokretnostima (zemljište i građevinski objekti), kao i prenos prava na patente, licence, modele i žigove. Svi ovi prenosi se oporezuju kao promet nepokretnosti i prava.

Raspodjela prihoda ostvarenih po osnovu poreza na promet nepokretnosti i prava između Kantona i njegovih općina uređena je Zakonom o raspoređivanju javnih prihoda u ovom kantonu.

POREZNA OSLOBOĐENJA

Porez na promet nepokretnosti i prava ne plaća se u sljedećim slučajevima:

Kada je prodavalac država (BiH, FBiH), kanton, općina i njihovi organi uprave.
Kod prijenosa vlasništva u skladu sa zakonima o privatizaciji državne svojine.
U postupcima komasacije, arondacije, privatizacije, eksproprijacije ili na osnovu zamjenskih ugovora.
Na prenose prema diplomatsko-konzularnim predstavništvima, pod uslovima reciprociteta.
Na prenose koji su oslobođeni poreza na naslijeđe i poklon.
Na prvi prenos novoizgrađenih objekata građenih za dalju prodaju od strane privrednih društava.
U slučaju sufinansirane stambene izgradnje.
Kada se nepokretnost unosi kao osnivački ulog prilikom osnivanja društva.
U dokapitalizaciji putem unosa nepokretnosti.
U slučaju statusnih promjena (spajanja ili dioba privrednih društava).
Kada državljani BiH s prebivalištem u kantonu, bez postojećih nepokretnina, prvi put kupuju stan ili kuću radi rješavanja stambenog pitanja (do 25 m² po članu domaćinstva).

Napomena: Ako se nepokretnost otuđi u roku od 5 godina od kupovine, ili ako se naknadno utvrdi da nisu ispunjeni uslovi za oslobađanje, porez će se retroaktivno obračunati.

POREZNI OBVEZNIK

Obveznik poreza na promet nepokretnosti i prava u ovom kantonu najčešće je:

Prodavalac (fizičko ili pravno lice),
Osoba koja u zamjeni daje nepokretnost i prava veće vrijednosti,
Suvlasnici u prenosu idealnih dijelova (srazmjerno svom udjelu),
Primalac prava vlasništva po osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju, odnosno njegovi nasljednici.

Ugovorne strane mogu drugačije ugovoriti obveznika plaćanja poreza.

POREZNA OSNOVICA I POREZNA STOPA

Porez se obračunava na osnovu prometne vrijednosti nepokretnosti i prava. U zamjenama, osnovica je razlika između vrijednosti zamijenjenih nekretnina/prava. U slučaju prinudne javne prodaje, osnovicu čini postignuta prodajna cijena.

Procjenu tržišne vrijednosti vrši komisija za utvrđivanje vrijednosti, koju imenuje općinski načelnik na period od dvije godine. Komisija je dužna kvartalno izvještavati načelnika, a u radu može učestvovati predstavnik Porezne uprave FBiH. Načelnik posebnim aktom definiše kriterije i način rada komisije.

Poreski obveznik je obavezan omogućiti pristup komisiji za potrebe procjene.

Poreska stopa:
Porez na promet nepokretnosti i prava u Bosansko-podrinjskom kantonu Goražde iznosi 5%.

Zeničko-Dobojski Kanton

PREDMET OPOREZIVANJA

Porez na promet nekretnina plaća se na:

Prodaju, zamjenu i drugi prenos vlasništva nad nekretninama (zemljište i nepokretni građevinski objekti),
Privremene građevine (npr. kiosk), koje se izjednačavaju s nekretninama.

Ne oporezuju se:

Prenosi vlasništva po osnovu naslijeđa i poklona.

Porez je prihod budžeta općine na čijem području se nekretnina nalazi.

POREZNI OBVEZNIK

Porezni obveznik je:

Prodavalac nekretnine (osim ako ugovorom nije drugačije dogovoreno),
Kod zamjene - onaj ko daje nekretninu veće vrijednosti,
Kod prenosa idealnih dijelova vlasništva - svaki suvlasnik posebno,
Kod prodaje u likvidaciji, stečaju ili izvršnom postupku - kupac ili lice kojem je nekretnina dosuđena,
Kod ugovora o doživotnom izdržavanju - primalac nekretnine, osim ako je nasljednik prvog reda (tada se porez ne plaća).

POREZNA OSNOVICA I POREZNA STOPA

Osnovica je prometna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obaveze.
Kod zamjene - razlika u prometnim vrijednostima.
Kod idealnih dijelova - osnovica se utvrđuje za svakog suvlasnika posebno.
Kod prisilne prodaje - postignuta cijena na prodaji.

Procjena prometne vrijednosti:
Vrši je komisija koju imenuje općinsko vijeće, a čine je tri člana sa VII stepenom stručne spreme i najmanje 5 godina iskustva iz relevantnih oblasti.

Komisija se imenuje na 2 godine. Načelnik općine donosi pravilnik o radu i kriterijima za procjenu.
Vlasnik mora omogućiti komisiji pristup radi procjene.

Stopa poreza: 5%

POREZNA OSLOBOĐENJA

Porez se ne plaća u sljedećim slučajevima:

a) Institucionalni i zakonski osnov:

Promet između državnih, entitetskih, kantonalnih i općinskih organa uprave,
Promet u postupcima komasacije, arondacije, eksproprijacije, ili na osnovu zakona nezavisno od volje obveznika,
Kupovina nove nekretnine do iznosa naknade za eksproprisanu, u roku od jedne godine,
Prva prodaja novosagrađene stambene ili poslovne nekretnine,
Promet sa stranim diplomatskim i konzularnim predstavništvima (uz reciprocitet),
Prodaja stana stanaru ili članu njegovog domaćinstva,
Prijenos radi ostvarivanja socijalne sigurnosti ili doživotnog izdržavanja,
Prijenos na vjersku instituciju,
Prijenos u okviru privatizacije državnog vlasništva,
Zamjena nekretnina - osim razlike u vrijednosti.

b) Posebne kategorije - boračka populacija:

Kupovina nekretnine do 600 m² za:

Dobitnike ratnih priznanja i odlikovanja,
RVI, demobilizirane branioce,
Članove porodica šehida i poginulih boraca,
Maloljetne borce koji su služili 6+ mjeseci,
Udovice umrlih demobiliziranih boraca itd.
(Uslovi uređeni relevantnim zakonima FBiH i kantona)

c) Poljoprivredne djelatnosti:

Kupovina zemljišta ≥ 0,5 ha ako je planom predviđeno za poljoprivredu, a kupac je registrovan za tu djelatnost.

d) Prijenos u okviru poslovnih ulaganja:

Unos nekretnine kao ulog u društvo prilikom:

Osnivanja,
Dokapitalizacije,
Povrata osnivaču (ako je zadržana u kapitalu min. 3 godine).

e) Promet sa općinama:

Kada je općina obveznik poreza, a vrši promet sa drugim licima.

f) Rješavanje stambenog pitanja mladih:

Prvi put sticanje stana (do 80 m²), kuće (do 80 m²) ili zemljišta (do 600 m²) bez poreza, ako su kumulativno ispunjeni svi uslovi:

Prebivalište na području kantona duže od 1 godine,
Starost između 18 i 35 godina,
Nekretnina se kupuje prvi put radi stambenog zbrinjavanja,
Osoba nema nekretninu u vlasništvu 1/1,
Ukoliko je bračni par - samo jedan partner mora ispuniti sve uslove,
Ni drugi partner ne smije imati nekretninu u vlasništvu 1/1.

Tuzlanski Kanton

PREDMET OPOREZIVANJA

Porez na promet nepokretnosti i prava plaća se na:

Prodaju, zamjenu i svaki drugi prijenos uz naknadu prava vlasništva na nepokretnostima, kao i drugih prava:
- prava na patente i licence,
- plodouživanje,
- stvarne služnosti,
- rente,
- modele i žigove,
- autorska prava,
- prava na korištenje nepokretnosti.

Nepokretnosti, u smislu ovog zakona, uključuju:

Poljoprivredno, građevinsko, šumsko i drugo zemljište,
Stambene i poslovne zgrade, stanove, poslovne prostorije,
Posebne dijelove zgrada i druge građevinske objekte.

Prava obuhvaćaju:

Patente, robne i uslužne žigove, autorska prava i slična zaštićena prava.

Porez je prihod budžeta općine ili grada na čijem području je promet ostvaren.

POREZNI OBVEZNIK

Obveznici poreza su:

Prodavac nepokretnosti ili prava,
Kod zamjene - učesnik koji daje nekretninu ili pravo veće vrijednosti,
Kod prijenosa idealnog dijela - svaki suvlasnik posebno,
Kod ugovora o doživotnom izdržavanju - primalac nepokretnosti ili njegov nasljednik.

POREZNA OSNOVICA I STOPA

Osnovica je tržišna (prometna) vrijednost nepokretnosti ili prava na dan nastanka porezne obaveze.
Ako je ugovorena cijena viša - koristi se ona kao osnovica.

Posebni slučajevi:

Kod zamjene - osnovica je razlika u tržišnim vrijednostima,
Kod idealog dijela vlasništva - osnovica je tržišna vrijednost tog dijela,
Kod prodaje u stečaju ili izvršnom postupku - osnovica je postignuta cijena.

Procjenu tržišne vrijednosti vrši komisija koju imenuje gradsko ili općinsko vijeće na mandat od 2 godine.
Porezni obveznici moraju omogućiti komisiji pristup radi procjene. Obveznik mora biti pozvan najmanje 3 dana prije procjene; procjena se može izvršiti i bez njegovog prisustva ako se uredno ne odazove.

Stopa poreza: 5%

POREZNA OSLOBOĐENJA

Porez se ne plaća u sljedećim slučajevima:

a) Institucionalni i zakonski osnov:

Kada su općine, gradovi, kantoni, Federacija BiH ili BiH učesnici u prometu (prodavci/kupci),
Promet u postupcima komasacije, arondacije i eksproprijacije,
Kada građanin koji je primio naknadu za ekspropriranu nekretninu kupi novu u roku do 2 godine, u vrijednosti naknade,
Promet sa stranim diplomatskim ili konzularnim predstavništvima (uz reciprocitet),
Otkupljivanje stana u državnoj svojini od strane nositelja stanarskog prava ili člana domaćinstva,
Zamjena nepokretnosti - osim razlike u vrijednosti,
Prijenos vlasništva po osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju ako je primalac u prvom nasljednom redu,
Stjecanje vlasništva nad nekretninama po osnovu privatizacije,
Unošenje nepokretnosti kao osnivačkog uloga pri osnivanju privrednog društva,
Unošenje nepokretnosti u društvo u postupku dokapitalizacije,
Promet u slučaju spajanja ili diobe privrednih društava,
Ulaganja u sufinansiranu stambenu izgradnju,
Promet novoizgrađenog stana između izvođača (registrovanog za građevinarstvo) i kupca,
Promet nepokretnosti i prava koji se daju vjerskim zajednicama, zadužbinama i zakladama, ako se koriste za njihove potrebe.

b) Mladi bračni parovi:

Kupovina stambenog prostora do 70 m² kada:

Kupac je mladi bračni par,
Prvi put rješavaju stambeno pitanje,
Nisu (niti su bili) vlasnici ili posjednici stambene nekretnine.

Napomena:

„Mladim osobama“ se smatraju lica do 35 godina,
Novoizgrađeni stan je onaj koji se prvi put pojavljuje u prometu,
Građevinski izvođač mora uz kupoprodajni ugovor dostaviti pismenu izjavu nadležnoj poreznoj upravi da je riječ o novoizgrađenom stanu.

Unsko-sanski kanton

PREDMET OPOREZIVANJA

Pod prometom nekretnina smatra se prijenos prava svojine na nekretninama, prava na korištenje nekretnina u državnoj svojini, kao i zamjena jedne nekretnine za drugu. Porez na promet nekretnina predstavlja prihod općine ili grada na čijem se području promet ostvaruje. Nekretninama se smatraju: poljoprivredno, građevinsko i drugo zemljište, stambene i poslovne zgrade te drugi nepokretni građevinski objekti.

POREZNI OBVEZNIK

Obveznik poreza na promet nekretnina je:

Kupac nekretnine, odnosno fizička ili pravna osoba na koju se prenosi vlasništvo;
Osoba koja kod zamjene nekretnina stječe nekretninu veće vrijednosti;
Stjecatelj idealnog dijela nekretnine pri prijenosu idealnih dijelova vlasništva;
Davatelj uzdržavanja u slučaju stjecanja vlasništva temeljem ugovora o doživotnom uzdržavanju;
Kod statusnih promjena (spajanja, pripajanja, podjele), obveznici su novoosnovana ili preuzimajuća pravna osoba, odnosno svi sudionici u podjeli za dio koji dobiju.

POREZNA OSNOVICA

Osnovica poreza je prometna vrijednost nekretnine. U slučaju zamjene, osnovica je razlika između vrijednosti nekretnina. Vrijednost se utvrđuje zasebno za svaku nekretninu. Kod prijenosa idealnog dijela vlasništva, osnovica je prometna vrijednost tog dijela. U slučaju prodaje u stečaju, likvidaciji ili izvršnom postupku, osnovica je prodajna cijena. Kod statusnih promjena osnovicu procjenjuje općinsko/gradsko povjerenstvo.

Prometnom vrijednošću smatra se cijena koja se postiže ili može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Procjenjuje je stručno povjerenstvo koje imenuje općinski načelnik/gradonačelnik, a čine ga stručnjaci iz oblasti građevinarstva, poljoprivrede, geodezije i ekonomije. Porezni obveznik mora omogućiti pristup zemljištu i objektima radi procjene i mora biti pravovremeno pozvan. Procjena se mora izvršiti u roku od 30 dana od urednog zahtjeva. Ako povjerenstvo ne postupi u roku, kao osnovica se uzima ugovorena vrijednost.

POREZNA STOPA

Porezna stopa propisuje se odlukom općinskog ili gradskog vijeća i ne može prelaziti 5%. Može biti niža u svrhu gospodarskog razvoja, zapošljavanja ili pomoći braniteljima i socijalnim kategorijama.

POREZNA OSLOBOĐENJA

Porez se ne plaća:

Na promet nekretnina između organa vlasti (općina, gradova, kantona, FBiH, BiH);
U postupcima komasacije, arondacije i eksproprijacije, te kada se promet vrši temeljem zakona;
Kada eksproprirani građanin kupi drugu nekretninu u roku od dvije godine, do visine naknade;
Na prijenos nekretnina diplomatsko-konzularnim predstavništvima, uz uvjet reciprociteta;
Na prijenos vlasništva u skladu s propisima o privatizaciji;
Kada se nekretnina unosi kao osnivački ulog u gospodarsko društvo;
Kod otkupa stanova u državnom vlasništvu;
Za korisnike dopunskih prava (šehidi, RVI, dobitnici priznanja, itd.) koji prvi put rješavaju stambeno pitanje;
Kod zamjene nekretnina - osim na razliku u vrijednosti;
Na prodaju novosagrađenih stanova prvom kupcu, ako je prodavač pravna osoba;
Na prijenos nekretnina u korist vakufa, vjerskih zajednica i zaklada;
Na kupovinu stambenih nekretnina od strane mladih bračnih ili vanbračnih partnera do 35 godina, koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje i nisu ranije bili vlasnici.

Pod nekretninama kojima se rješava stambeno pitanje smatra se: stan do 60 m², kuća do 150 m² s okućnicom do 300 m², ili zemljište do 400 m² za izgradnju. Ako je površina veća, porez se plaća na razliku. Ove nekretnine ne smiju se otuđiti 5 godina bez prethodnog plaćanja poreza, osim u slučaju smrti ili stečaja. Evidenciju vodi nadležna porezna uprava, katastar i gruntovnica.

DOŽIVOTNO UZDRŽAVANJE

Ako se nekretnina prenosi na davatelja uzdržavanja iz prvog nasljednog reda, porez se plaća samo na dio izvan zakonskog nasljednog dijela. Stopa poreza ovisi o trajanju uzdržavanja:

5% - do godinu dana;
4% - od 1 do 3 godine;
3% - od 3 do 5 godina;
2% - od 5 do 10 godina;
1% - preko 10 godina.

Posavski kanton

PREDMET OPOREZIVANJA

Prometom nekretnina smatra se prijenos uz naknadu prava vlasništva na nekretninama, uključujući zamjenu i druge načine stjecanja nekretnine. Nekretnine obuhvataju zemljište, građevinske objekte namijenjene trajnoj upotrebi koji se ne mogu premještati bez oštećenja njihove suštine, te posebne dijelove zgrada (stanovi i poslovne prostorije).

Prihodi od poreza na promet nekretnina raspodjeljuju se u omjeru:

50% županiji,
50% općini na čijem području je ostvaren promet.

POREZNI OBVEZNIK

Porezni obveznik je:

Kupac nekretnine;
U slučaju zamjene nekretnina, obveznik je sudionik koji prima nekretninu veće vrijednosti;
U slučaju prijenosa idealnog dijela vlasništva, svaki suvlasnik (prodavatelj) je samostalni porezni obveznik;
U slučaju doživotnog uzdržavanja, obveznik je primatelj nekretnine ili njegovi nasljednici.

POREZNA OSNOVICA

Osnovicu poreza na promet nekretnina čini:

Postignuta prometna vrijednost u trenutku nastanka porezne obveze;
Ugovorena prodajna cijena, ako je veća od prometne vrijednosti;
Kod zamjene nekretnina - razlika u prometnim vrijednostima;
Kod prijenosa idealnog dijela - prometna vrijednost tog dijela;
Kod prodaje u stečajnom ili ovršnom postupku - postignuta prodajna cijena.

Pod prometnom vrijednošću podrazumijeva se tržišna cijena koja se može postići u momentu prijenosa. Ako ista nije utvrdiva, koristi se vrijednost određena prema Zakonu o porezu na imovinu, naslijeđe i dar Posavske županije.

Procjenu prometne vrijednosti vrši povjerenstvo koje imenuje načelnik općine na razdoblje od dvije godine.

Porezni obveznik je dužan omogućiti pristup nekretnini za procjenu te mora biti obaviješten najmanje tri dana prije procjene. Procjena se može provesti i u slučaju neodazivanja obveznika na uredno dostavljen poziv.

POREZNA STOPA

Porez na promet nekretnina obračunava se po stopi od 5%.

POREZNA OSLOBOĐENJA

Od plaćanja poreza na promet nekretnina oslobođeni su:

Općine, Županija, FBiH, BiH i humanitarne organizacije u međusobnim pravnim poslovima;
Prometi u postupcima komasacije, arondacije i eksproprijacije, te kada proizlaze iz zakona bez volje obveznika;
Osoba koja u roku dvije godine od naknade za eksproprijaciju kupi zamjenku nekretninu u istoj vrijednosti;
Inozemna diplomatsko-konzularna predstavništva (uz reciprocitet);
Nositelji stanarskog prava i članovi domaćinstva prilikom otkupa stana u državnom vlasništvu;
Kod zamjene nekretnina - osim na razliku u prometnim vrijednostima;
Davatelji doživotnog uzdržavanja u prvom nasljednom redu;
Prijenosi vlasništva po osnovu zakona o privatizaciji;
Prijenosi na davatelja leasinga i korisnika leasinga po isteku ugovora;
Unos nekretnine kao osnivačkog uloga pri osnivanju društva;
Unos nekretnine u društvo u postupku dokapitalizacije;
Prijenosi u okviru statusnih promjena (spajanje/dioba društava);
Fizičke osobe koje prvi put rješavaju stambeno pitanje, pod uvjetima:
- da nemaju ranije vlasništvo nad nekretninom,
- da su mlađe od 40 godina,
- da imaju prebivalište u Županiji najmanje tri godine prije kupovine; n) Prijenos vlasništva na novosagrađeni stan ako je kupac fizička osoba, a prodavatelj pravna osoba registrirana za graditeljstvo; o) Promet poljoprivrednog zemljišta ako kupac ima registrirano poljoprivredno gazdinstvo i djeluje sukladno prostorno-urbanističkom planu.

Ako se nekretnina iz točke m) otuđi u roku od pet godina ili ako se naknadno utvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za oslobađanje, plaća se porez po stopi od 5%.

Srednjobosanski kanton

PREDMET OPOREZIVANJA

Promet nekretnina obuhvata prodaju, zamjenu i druge načine stjecanja nekretnina uz naknadu, između pravnih i fizičkih osoba.

Nekretnine su:

poljoprivredno, građevinsko i drugo zemljište,
zgrade,
stanovi i poslovne prostorije kao posebni dijelovi zgrada,
drugi građevinski objekti.

Porez na promet nekretnina je prihod Srednjobosanskog kantona, a 95% ostvarenog iznosa ustupa se općini na čijem području je promet ostvaren.

POREZNI OBVEZNIK

Porezni obveznik je:

Prodavatelj nekretnine, ako se ugovorne strane ne dogovore drugačije;
U slučaju zamjene nekretnina, obveznik je sudionik koji daje nekretninu veće vrijednosti;
U slučaju prijenosa idealnog dijela vlasništva, svaki suvlasnik je samostalni obveznik;
Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju, obveznik je primatelj nekretnine ili njegovi nasljednici.

POREZNA OSNOVICA

Poreznu osnovicu čini prometna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Kod zamjene nekretnina, osnovica je razlika između njihovih prometnih vrijednosti;
Kod prijenosa idealnog dijela, osnovica je prometna vrijednost tog dijela;
Prometna vrijednost predstavlja tržišnu cijenu u trenutku nastanka obveze.

Procjenu vrijednosti vrši povjerenstvo koje imenuje općinsko vijeće, a sastoji se od predsjednika i dva člana. Povjerenstvo ima mandat od dvije godine i obavezno donosi poslovnik o radu.

Vlasnik, korisnik ili uživatelj nekretnine mora omogućiti pristup radi procjene.

POREZNA STOPA

Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 5%.

POREZNA OSLOBOĐENJA

Od plaćanja poreza oslobađa se promet nekretnina:

a) Između općina, županija, FBiH, BiH i državnih tijela;

b) U postupcima eksproprijacije, arondacije, komasacije, ili na osnovu zakona/ugovora koji ih zamjenjuju;

c) Kada se nekretnina prenosi na strana konzularna i diplomatska predstavništva (uzajamnost), međunarodne organizacije sa sporazumom o oslobađanju, te vjerske zajednice;

d) Kada članovi staračkog domaćinstva daruju nekretnine radi ostvarivanja socijalne sigurnosti;

e) Prilikom otkupa stana u društvenom vlasništvu od strane nositelja stanarskog prava ili članova domaćinstva;

f) Kod zamjene nekretnina, osim na razliku vrijednosti;

g) Kod prijenosa vlasništva sukladno propisima o pretvorbi državnog vlasništva;

h) Po osnovu ugovora o doživotnom uzdržavanju, ako je primatelj nekretnine nasljednik prvog reda, i to za dio koji bi naslijedio;

i) Kada se prenosi vlasništvo na novosagrađenoj stambenoj zgradi ili stanu prvom kupcu, ako je prodavatelj pravna osoba;

j) Ako je kupac član obitelji poginulog branitelja (supružnik ili dijete) ili ratni vojni invalid, koji nema u vlasništvu stan ili kuću, a rješava stambeno pitanje prvi put - za objekte do 100 m²;

k) U sljedećim slučajevima unosa nekretnina u imovinu gospodarskog društva:

kao osnivački ulog pri osnivanju društva,
prilikom dokapitalizacije,
u slučaju spajanja ili diobe društava, uz uvjet da je nekretnina upisana u kapital društva i zadržana najmanje 5 godina; l) Kada fizička osoba:
ima do 40 godina,
kupuje stan, kuću (do 100 m²) ili zemljište za gradnju do 600 m²,
to čini isključivo za rješavanje svog stambenog pitanja.

Dodatni uvjeti za ostvarenje oslobađanja pod točkom l):

Najmanje godinu dana prebivališta na području SBK,
Neposjedovanje nekretnine u vlasništvu do tada,
Ako je u braku - bračni partner nije prethodno koristio oslobađanje.

Ako osoba koja je ostvarila oslobođenje proda nekretninu u roku od 5 godina, dužna je prethodno platiti porez na promet nekretnina.

Hercegovačko-neretvanski kanton

PREDMET OPOREZIVANJA

Promet nekretnina obuhvata:

prodaju,
zamjenu,
stjecanje nekretnina uz ili bez naknade, uključujući:
- ugovor o doživotnom uzdržavanju,
- dosjelost (odražaj),
- sve druge oblike prijenosa vlasništva.

Nekretnine su:

poljoprivredno, građevinsko i drugo zemljište,
stambene i poslovne zgrade,
drugi građevinski objekti izgrađeni na zemljištu.

Porez na promet nekretnina je prihod jedinice lokalne samouprave na čijem području se nekretnina nalazi.

POREZNI OBVEZNIK

Porezni obveznik je:

Stjecatelj nekretnine;
Kod zamjene - svaki sudionik, za vrijednost nekretnine koju stječe;
Kod stjecanja idealnog dijela - svaki suvlasnik posebno;
Kod nasljeđivanja - nasljednik, osim ako se u ostavinskom postupku odrekne ili ustupi nasljedstvo - tada nema porezne obveze;
Kod darovanja ili drugog besplatnog stjecanja - daroprimatelj ili druga osoba koja stječe nekretninu;
Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju - primatelj nekretnine.

POREZNA OSNOVICA

Poreznu osnovicu čini prometna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Kod stjecanja idealnog dijela - osnovica se utvrđuje za svakog suvlasnika posebno;
Kod zamjene nekretnina - osnovica se utvrđuje za svakog učesnika, na osnovu vrijednosti nekretnine koju daje, odnosno razlike vrijednosti, ako su oba učesnika iz iste općine;
Prometna vrijednost je tržišna cijena u trenutku nastanka porezne obveze.

Procjenu vrijednosti vrši povjerenstvo koje imenuje predstavničko tijelo lokalne samouprave. Povjerenstvo čine četiri člana:

stručnjaci građevinske, geodetske, pravne i ekonomske struke,
s najmanje 3 godine iskustva u struci i položenim stručnim ispitom za rad u državnoj upravi.

Povjerenstvo se imenuje na 4 godine, uz mogućnost produženja za dodatne 4 godine.

Vlasnik, korisnik ili uživatelj nekretnine mora omogućiti pristup službenim osobama radi procjene vrijednosti.

POREZNA STOPA

Stopa poreza na promet nekretnina ne može biti veća od 5%.
Točnu stopu određuju predstavnička tijela jedinica lokalne samouprave.
100% naplaćenog poreza ostaje jedinici lokalne samouprave.

POREZNA OSLOBOĐENJA

Od plaćanja poreza oslobađa se:

a) Promet nekretnina između:

općina, županija, FBiH, državnih tijela,
Crvenog križa/polumjeseca i međunarodnih humanitarnih organizacija registriranih u BiH, uz suglasnost Vlade HNK;

b) Promet u postupcima:

komasacije, arondacije, eksproprijacije,
te ako se obavlja na osnovu zakona, neovisno od volje obveznika;

c) Prijenos na:

strana konzularna i diplomatska predstavništva (uz reciprocitet),
međunarodne organizacije oslobođene poreza po međunarodnom sporazumu;

d) Darovanje zemljišta i nekretnina od strane članova staračkog poljoprivrednog domaćinstva jedinicama lokalne samouprave, županiji, FBiH ili BiH;

e) Otkup stana u društvenoj svojini od strane:

nositelja stanarskog prava,
članova njegovog domaćinstva, sukladno propisima;

f) Zamjena nekretnina - osim na razliku vrijednosti;

g) Prijenos vlasništva u skladu s propisima o pretvorbi društvenog vlasništva;

h) Promet nekretnina u postupku restitucije vlasništva;

i) Prijenos vlasništva na nasljednike prvog nasljednog reda (ili drugog ako je prvi red nadživljen);

j) Prijenos na osnovu ugovora o doživotnom uzdržavanju - na primatelja uzdržavanja;

k) Unos nekretnina u gospodarsko društvo:

kao osnivački ulog,
za povećanje temeljnog kapitala, sukladno Zakonu o gospodarskim društvima;

l) Stjecanje nekretnina u postupcima:

pripajanja/spajanja,
razdvajanja društava.

Zapadnohercegovački kanton

PREDMET OPOREZIVANJA

Predmet oporezivanja je svako stjecanje vlasništva nekretnine na području ZHŽ putem:

kupoprodaje,
zamjene,
drugih oblika stjecanja uz naknadu između fizičkih i pravnih osoba.

Također se smatra prometom:

stjecanje nekretnine temeljem ugovora o doživotnom uzdržavanju,
stjecanje temeljem odluka suda ili drugog nadležnog tijela.

Nekretnine uključuju:

poljoprivredno, građevinsko i drugo zemljište,
stambene i poslovne zgrade,
stanove i poslovne prostorije kao posebne dijelove zgrada,
druge građevinske objekte podignute na zemljištu.

Porez na promet nekretnina je zajednički prihod:

proračuna ZHŽ i
proračuna općine na čijem se području nekretnina nalazi.

Raspodjela prihoda vrši se prema Zakonu o pripadnosti javnih prihoda i financiranju ZHŽ.

POREZNI OBVEZNIK

Porezni obveznik je:

Kod kupoprodaje - prodavatelj nekretnine (pravna ili fizička osoba);
Kod zamjene nekretnina - onaj tko stječe nekretninu veće vrijednosti;
Kod stjecanja idealnih dijelova - svaki suvlasnik, razmjerno dijelu koji stječe;
Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju - primatelj nekretnine (stjecatelj);
U ostalim slučajevima - stjecatelj nekretnine.

POREZNA OSNOVICA

Poreznu osnovicu čini tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Kod zamjene nekretnina - osnovica je razlika tržišnih vrijednosti;
Kod stjecanja idealnih dijelova - osnovica se utvrđuje za svakog suvlasnika prema tržišnoj vrijednosti njegovog dijela.

Tržišnu vrijednost predstavlja cijena koja se postiže ili bi se mogla postići na tržištu.

Procjenu vrši povjerenstvo koje imenuje direktor Županijskog poreznog ureda.

Povjerenstvo ima predsjednika i dva člana,
Mandat članova traje dvije godine.

Vlasnik, korisnik ili uživatelj nekretnine dužan je omogućiti ovlaštenim osobama pristup radi procjene.

POREZNA STOPA

Jedinstvena stopa poreza iznosi 5%.

POREZNA OSLOBOĐENJA

Oslobađa se plaćanja poreza:

a) Promet nekretnina između:

Županije i općina,
županijskih i općinskih tijela uprave,
zaklada, fondacija, Crvenog križa i sličnih humanitarnih udruga;

b) Promet u postupcima:

eksproprijacije, arondacije i komasacije na temelju zakona,
ugovora zaključenog umjesto eksproprijacije,
između trećih osoba i bivšeg vlasnika eksproprirane nekretnine (do iznosa naknade, u roku 2 godine);

c) Prijenos nekretnina:

na strano diplomatsko/konzularno predstavništvo (uzajamnost),
međunarodne organizacije s međunarodnim sporazumima o oslobađanju,
vjerske zajednice;

d) Ako članovi staračkog kućanstva daju nekretnine:

općini, Županiji, FBiH, BiH,
humanitarnoj ili sličnoj organizaciji - u svrhu socijalne sigurnosti;

e) Otkup stana u društvenom vlasništvu od strane:

nositelja stanarskog prava ili
članova njegovog obiteljskog kućanstva;

f) Zamjena nekretnina - osim na razliku tržišnih vrijednosti;

g) Stjecanje vlasništva u skladu s propisima o pretvorbi državnog vlasništva;

h) Ugovor o doživotnom uzdržavanju - ako primatelj nekretnine nasljeđuje po zakonu kao nasljednik prvog nasljednog reda, i to samo za dio koji bi naslijedio;

i) Unos nekretnina u gospodarsko društvo:

kao osnivački ulog ili
za povećanje temeljnog kapitala, sukladno Zakonu o gospodarskim društvima;

j) Stjecanje nekretnina u postupcima:

pripajanja, spajanja ili razdvajanja gospodarskih društava.

Hercegbosanski kanton

PREDMET OPOREZIVANJA

Porez na promet nekretnina u Hercegbosanskoj županiji se plaća pri svakom stjecanju vlasništva na nekretninama, bez obzira na način stjecanja (kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, izuzimanje iz društva, doživotno uzdržavanje, presude i dr.). Nekretninama se smatraju zemljišta (građevinska, poljoprivredna, šumska itd.) i građevine (kuće, stanovi, poslovni objekti, industrijski objekti, garaže i dr.).
Prometom se ne smatra prijenos nekretnina koji podliježe PDV-u, ako su ispunjeni svi sljedeći uvjeti:

Prodavatelj je pravna osoba registrirana za gradnju i prodaju nekretnina;
Radi se o novosagrađenoj nekretnini;
Kupac je prvi korisnik te nekretnine.

POREZNI OBVEZNIK

Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine. Kod zamjene nekretnina — svaki sudionik za vrijednost nekretnine koju stječe. Kod darovanja i doživotnog uzdržavanja — daroprimatelj ili davatelj uzdržavanja. Kod nasljeđivanja — nasljednik, ako ne dođe do odricanja ili ustupanja nasljedstva.

POREZNA OSNOVICA

Osnovica poreza je prometna vrijednost nekretnine, tj. tržišna cijena u trenutku prijenosa vlasništva.
Kod:

zamjene — osnovica je vrijednost nekretnine koju pojedini sudionik stječe;
stjecanja idealnog dijela — razmjerni dio vrijednosti;
javne prodaje, stečaja, prisilne naplate — vrijednost iz zapisnika povjerenstva lokalne samouprave, neovisno o cijeni po kojoj je nekretnina stvarno plaćena.

Povjerenstvo imenuje općinski načelnik/gradonačelnik, sastoji se od 3 člana (građevinska, šumarska, ekonomska, geodetska, pravna ili poljoprivredna struka), s mandatom od 4 godine.

POREZNA STOPA

Osnovna stopa: 5%
Ugovor o doživotnom uzdržavanju:
- Prijenos za života primatelja: 10%
- Prijenos nakon smrti, ovisno o trajanju uzdržavanja:
  - Do 3 godine: 10%
  - 3-4 godine: 8%
  - 4-5 godina: 6%
  - 5-6 godina: 4%
  - 6-7 godina: 2%
  - 7 i više godina: 0%

POREZNA OSLOBOĐENJA

I. Opća oslobođenja

Porez se ne plaća u sljedećim slučajevima:

Državni, entitetski, županijski i općinski organi, ustanove, vjerske zajednice, Crveni križ, humanitarne organizacije;
Dipl. i konzularna predstavništva (uz uvjet uzajamnosti);
Stjecanje nekretnine kroz restituciju, eksproprijaciju, komasaciju, zamjenu izbjegličke imovine;
Prvo stambeno rješavanje prognanika i izbjeglica (do 800 m² zemljišta);
Kupovina stana/zgrade na kojem je kupljeno stanarsko pravo;
Pretvorba društvenog vlasništva;
Nasljeđivanje u pravoj liniji, posvojenje, uzdržavanje (ako postoji bliski odnos);
Razvrgnuće suvlasništva bez promjene omjera vlasništva;
RVI, obitelji poginulih branitelja, razvojačeni branitelji — prvo stambeno rješenje;
Dosjelost;
Kupovina poljoprivrednog zemljišta (0,5 ha i više), ako kupac ima registriranu poljoprivrednu djelatnost;
Kupovina za projekte lokalnog značaja temeljem odluke vijeća.

II. Oslobođenja za gospodarska društva

Unos nekretnina kao osnivački ulog ili povećanje kapitala;
Pripajanje, spajanje, razdvajanje ili odvajanje društava;
Podjela imovine kod likvidacije (ako je prošlo 5 godina od osnivanja);
Ograničenje: porez se naplaćuje naknadno ako se nekretnina otuđi ili iznajmi u roku 5 godina.

III. Oslobođenja pri nasljeđivanju i darovanju

Bračni drug, potomci, preci, posvojenici i posvojitelji;
Darovanje od strane države ili lokalne zajednice zbog ratne štete;
Razvod braka (imovinsko uređenje);
Ako je već plaćen porez na nasljedstva i darove.

IV. Posebno oslobođenje za prvo stambeno pitanje

Porez se ne plaća ako osoba prvi put rješava svoje stambeno pitanje i ispunjava sljedeće uvjete:

Državljanin BiH;
18-40 godina starosti;
Prebivalište/boravište u županiji dulje od 1 godine;
Nema u vlasništvu nekretninu u županiji (osim poslovnog prostora za djelatnost ili poljoprivrednog zemljišta).

Oslobođenje se odnosi na stan, kuću ili zemljište do 800 m².
Porez se naknadno plaća ako u roku 5 godina:

Nekretnina se otuđi ili iznajmi;
Promjeni se prebivalište;
Naknadno se utvrdi da uvjeti nisu bili ispunjeni.

Nasljeđivanje/darivanje unutar obitelji ne smatra se otuđenjem, ali se zabrana otuđenja prenosi na novog vlasnika.

Zaključak: Razumijevanje Poreznih Obveza kao Ključ za Uspješan Investicijski Proces

Svaka od gore navedenih regija ima specifične rokove i zahtjeve za prijavu poreza na promet nekretnina. Bilo da ste investitor, agent, ili osoba koja planira kupiti nekretninu, važno je poznavati ove obveze kako biste izbjegli kazne i osigurali pravovremeno izvršenje svih zakonskih zahtjeva. Redovito praćenje poreznih prijava može također predstavljati prednost u procesu sticanja imovine i poslovanja s nekretninama.

Za one koji se žele baviti nekretninama u Bosni i Hercegovini, poznavanje poreznih prijava može biti ključno za uspjeh na tržištu.

Zainteresirani za više informacija? Posjetite naš sljedeći post Kako Prijaviti Promet u Različitim Kantonima i saznajte sve što trebate za pravilno podnošenje prijave.

Napomena:
Informacije sadržane u ovom tekstu pripremljene su u informativne svrhe, s ciljem pružanja općeg pregleda važećih zakonskih okvira, propisa, tarifa i drugih relevantnih informacija koje su bile dostupne na dan pisanja. Uloženi su razumni napori kako bi sadržaj bio tačan i ažuran, ali ne možemo garantovati potpunu preciznost zbog mogućih kasnijih izmjena zakona, podzakonskih akata, administrativne prakse ili lokalnih tumačenja.

Autor ne preuzima odgovornost za bilo kakvu direktnu ili indirektnu štetu, greške ili propuste koji bi mogli nastati oslanjanjem na ovdje navedene informacije. Preporučuje se da se prije donošenja bilo kakvih pravnih, finansijskih ili poslovnih odluka konsultujete s relevantnim stručnjacima, poput advokata, notara, poreznih savjetnika ili nadležnih institucija.