Ugovori u prometu nekretnina: Sve što trebate znati o pojmu, vrstama i proceduri sklapanja

ZKS Portal29-Apr-2025

U svijetu nekretnina, ugovori predstavljaju temelj svakog ozbiljnog poslovnog odnosa. Bilo da se radi o kupoprodaji stana, zakupu poslovnog prostora ili zamjeni zemljišta, pravilno razumijevanje pravne prirode ugovora je ključno za zaštitu prava i interesa svih strana.

U ovom članku, kao tehnički specijalisti za pravo nekretnina, dublje ćemo istražiti pojam ugovora, njihove bitne elemente, osnovne vrste ugovora u prometu nekretnina te postupak njihovog zaključivanja pružajući vam sveobuhvatan vodič kroz ovu važnu pravnu oblast.

Šta je ugovor? Definicija i osnovni elementi

U pravnoj teoriji i praksi, ugovor predstavlja saglasnu izjavu volje dva ili više pravnih subjekata kojom se postiže određeno pravno dejstvo. Ugovor je dvostrani pravni posao koji proizvodi obostrane pravne obaveze i prava.

Da bi ugovor bio valjan, moraju biti ispunjeni sljedeći opšti uslovi:

Sposobnost ugovaranja - učesnici moraju imati pravnu i poslovnu sposobnost.
Saglasnost volja - konsenzus o bitnim elementima ugovora.
Predmet ugovora - predmet mora biti moguć, dopušten i određen ili odrediv.
Osnov ugovora (causa) - pravno priznati cilj koji se želi postići.

Kod određenih ugovora, posebno u prometu nekretnina, zakon predviđa i posebne uslove kao što su obavezna pismena forma i overa kod nadležnog organa.

Princip slobode ugovaranja i njegova ograničenja

Jedno od ključnih načela ugovornog prava jeste princip slobode ugovaranja. To znači da strane imaju slobodu:

da odluče da li će uopće zaključiti ugovor,
da biraju ugovornog partnera,
da samostalno uređuju sadržaj ugovora,
da odluče o formi ugovora i njegovom prestanku,
da izaberu mjerodavno pravo.

Međutim, ova sloboda nije apsolutna. Ona je ograničena:

Prinudnim propisima (npr. zaštita potrošača, zakon o radu),
Javnim poretkom (zabrana ugovaranja protivpravnih radnji),
Dobrim običajima (fair play u poslovanju, zabrana iskorištavanja slabije strane).

U oblasti prometa nekretnina, ovo se posebno reflektuje kroz zabranu nelojalne konkurencije i ograničenja u korištenju monopolskog položaja.

Vrste ugovora u prometu nekretnina

Za profesionalce u prometu i zakupu nekretnina, ključni su sljedeći ugovori:

Ugovor o kupoprodaji nekretnina
Najčešći oblik ugovora gdje dolazi do prijenosa prava vlasništva uz isplatu kupoprodajne cijene.
Ugovor o zamjeni nekretnina
Dvije strane razmjenjuju nekretnine, uz ili bez dodatnih novčanih nadoknada.
Ugovor o zakupu nekretnina
Pravila o zakupu reguliraju pravo korištenja nekretnine uz plaćanje zakupnine, najčešće za poslovne ili stambene svrhe.

Svi ovi ugovori zahtijevaju obaveznu pismenu formu i dodatno overu potpisa kod nadležnog notara, kako bi proizvodili pravno dejstvo i omogućili upis prava u zemljišne knjige.

Proces pregovaranja i zaključenja ugovora

Pregovori - Prva faza ka zaključenju ugovora

Pregovori su preliminarna faza gdje strane razgovaraju o svim bitnim pitanjima ugovora. Iako pregovori mogu, ali ne moraju, rezultirati zaključenjem ugovora, važno je razumjeti da:

Pregovori nisu pravno obavezujući,
Poziv na pregovore nije isto što i ponuda - poziv je inicijativa, dok ponuda mora sadržavati sve bitne elemente ugovora.

Primjer: oglas za prodaju nekretnine bez svih konkretnih podataka predstavlja poziv na pregovore, a ne ponudu.

Ponuda - Jednostrana izjava volje

Ponuda je prijedlog za zaključenje ugovora, koji mora sadržavati:

sve bitne elemente ugovora,
biti upućen određenoj ili neodređenoj osobi (opšta ponuda),
jasno izraženu volju da se ugovor zaključi.

Bitno: Katalozi, prospekti ili izlaganje robe bez cijene nisu ponuda nego poziv na dostavljanje ponude.

Prihvat ponude - Zaključenje ugovora

Prihvat ponude predstavlja jednostranu izjavu volje primatelja ponude kojim prihvata sve uvjete iz ponude. Ugovor se smatra zaključenim:

kada ponuditelj primi izjavu o prihvatu,
ili kada strane drugačije ugovore vrijeme zaključenja.

U nekim specifičnim slučajevima (npr. kod osiguranja), zakon predviđa da šutnja može značiti prihvat ponude.

Forma ugovora - Kada je pismena forma obavezna?

Prema zakonodavstvu, pismena forma je obavezna kod sljedećih vrsta ugovora:

Ugovori o prodaji nepokretnih stvari,
Ugovori o građenju,
Ugovori o licenciranju,
Ugovori o trgovinskom zastupanju,
Alotmanski ugovori,
Ugovori o jamstvu, kreditu i osiguranju.

Nepoštovanje forme vodi do ništavosti ugovora - ugovor se smatra nepostojećim pred zakonom.

Zaključak: Ugovori su temelj sigurnog poslovanja u nekretninama

Ugovori nisu samo formalnost, već garancija pravne sigurnosti za sve učesnike u prometu nekretnina. Bilo da ste agent za nekretnine, investitor, zakupodavac ili kupac, razumijevanje pravne prirode ugovora, njihovih elemenata i procedura zaključenja ključno je za uspješno i bezbrižno poslovanje.

Ako želite profesionalnu podršku u sastavljanju ili provjeri ugovora o prometu nekretnina, uvijek se preporučuje angažovanje pravnih stručnjaka specijaliziranih za oblast nekretninskog prava.

Napomena:
Informacije sadržane u ovom tekstu pripremljene su u informativne svrhe, s ciljem pružanja općeg pregleda važećih zakonskih okvira, propisa, tarifa i drugih relevantnih informacija koje su bile dostupne na dan pisanja. Uloženi su razumni napori kako bi sadržaj bio tačan i ažuran, ali ne možemo garantovati potpunu preciznost zbog mogućih kasnijih izmjena zakona, podzakonskih akata, administrativne prakse ili lokalnih tumačenja.

Autor ne preuzima odgovornost za bilo kakvu direktnu ili indirektnu štetu, greške ili propuste koji bi mogli nastati oslanjanjem na ovdje navedene informacije. Preporučuje se da se prije donošenja bilo kakvih pravnih, finansijskih ili poslovnih odluka konsultujete s relevantnim stručnjacima, poput advokata, notara, poreznih savjetnika ili nadležnih institucija.